⏳
Grejs period (do 12 meseci)
Program obavezuje banke da ponude grejs period do 12 meseci — tokom kog se plaća samo kamata, bez otplate glavnice. Korisnik može tražiti kraći grejs ili ga u potpunosti odbiti. Kalkulator prikazuje redovne anuitete (bez grejsa) kao konzervativniji scenario. Sa grejs periodom mesečna obaveza je manja u prvoj godini, ali se ostatak duga ne smanjuje.
⛔
Zabrana iznajmljivanja (6 god.)
Zakonom je propisano da korisnik mora stanovati u nekretnini prvih 6 godina. Iznajmljivanje ili prodaja bez prinude rezultira: gubitkom subvencije + vraćanjem celokupne primljene subvencije + zakonskom zateznom kamatom. Kredit tada nastavlja po komercijalnim uslovima banke. Scenario "Iznajmljujem ga" je dostupan samo za analizu izlaza posle 10 godina.
📐
Anuitetska formula
Svaka rata se računa anuitetskom metodom: P × (r × (1+r)ⁿ) / ((1+r)ⁿ − 1) gde je r = godišnja_stopa / 12 / 100, a n = preostali broj meseci. Stopa se deli sa 12 — tzv. proporcionalni metod, koji banke u Srbiji koriste po zakonu.
🔄
Dve faze kamate
Meseci 1–72: fiksna stopa 1,5%/god. (država subvencioniše 2pp od ukupnih 3,5%). Rata se računa na početni saldo za pun rok.
Od meseca 73: stopa postaje EURIBOR + 2% marža banke. Nova rata se preračunava na tada preostali saldo i preostali broj meseci — zato skače.
➕
Extra otplata glavnice
Extra iznos ide direktno na saldo (glavnicu) svaki mesec, nakon regularne rate. Rata ostaje ista, period ostaje isti — ali se svaki naredni mesec kamata obračunava na manji saldo, pa sve veći deo redovne rate odlazi na otplatu glavnice. Na kraju 6. godine saldo je značajno niži, što znači nižu ratu u promenljivoj fazi. Za ovaj program, prevremena otplata je bez ikakve naknade i bez limita — za razliku od standardnih kredita gde važi limit od ~€10.200/god.
🏷
Break-even kalkulator
Ukupno uplaćeno = učešće + 72 × rata (+ extra ako postoji).
Min. cena prodaje = (ostatak duga + ukupno uplaćeno + €500 notara) ÷ 0,97 — jer agencija uzima ~3%.
Break-even rast/god. = (min_cena / vrednost_stana)^(1/6) − 1, kompoundovani godišnji rast koji tačno pokrije sve troškove.
Sa kirijom: od ukupno uplaćenog oduzima se kirija koju bi ionako platio kao podstanar (72 × mesečna kirija), što snižava break-even prag.
📊
Scenariji rasta nekretnine
Svaki scenario množi vrednost stana sa (1 + r)⁶. Od buduće vrednosti oduzimaju se troškovi prodaje (3% + €500), zatim ostatak duga banci, a ostatak je neto prihod. Profit = neto prihod − ukupno uplaćeno. Kolona "Sa kirijom" dodaje uštedu na kiriji kao oportunitetni trošak koji stan eliminiše.
📈
Istorijski podaci — novogradnja
Podaci su prikupljeni iz: agencija za nekretnine u Subotici (Top-Tip, Ignis), portala 4zida.rs i Subotica.com. Prikazuju isključivo novogradnju u centru i Prozivki. Starogradnja je jeftinija za ~30–40% (oko €1.000/m² u 2025). Projekcija 2–4%/god. bazirana je na stabilizaciji tržišta u Vojvodini od 2024. — bez pretpostavke novog inflacionog talasa.
⚠️ Kalkulator koristi idealizovane uslove: jednaka kamatna stopa tokom cele promenljive faze, bez promene EURIBOR-a, bez troškova osiguranja, procena i administrativnih taksi. Stvarni uslovi zavise od banke i kreditne sposobnosti.