⏳
Grejs period (do 12 meseci)
Program obavezuje banke da ponude grejs period do 12 meseci — tokom kog se plaća samo kamata, bez otplate glavnice. Korisnik može tražiti kraći grejs ili ga u potpunosti odbiti. Kalkulator prikazuje redovne anuitete (bez grejsa) kao konzervativniji scenario. Sa grejs periodom mesečna obaveza je manja u prvoj godini, ali se ostatak duga ne smanjuje.
⛔
Zabrana iznajmljivanja (6 god.)
Zakonom je propisano da korisnik mora stanovati u nekretnini prvih 6 godina. Iznajmljivanje ili prodaja bez prinude rezultira: gubitkom subvencije + vraćanjem celokupne primljene subvencije + zakonskom zateznom kamatom. Kredit tada nastavlja po komercijalnim uslovima banke. Scenario "Iznajmljujem ga" je dostupan samo za analizu izlaza posle 10 godina.
📐
Anuitetska formula
Svaka rata se računa anuitetskom metodom: P × (r × (1+r)ⁿ) / ((1+r)ⁿ − 1) gde je r = godišnja_stopa / 12 / 100, a n = preostali broj meseci. Stopa se deli sa 12 — tzv. proporcionalni metod, koji banke u Srbiji koriste po zakonu.
🔄
Dve faze kamate
Meseci 1–72: fiksna stopa 1,5%/god. (država subvencioniše 2pp od ukupnih 3,5%). Rata se računa na početni saldo za pun rok.
Od meseca 73: stopa postaje EURIBOR + 2% marža banke. Nova rata se preračunava na tada preostali saldo i preostali broj meseci — zato skače.
➕
Extra otplata glavnice
Svaki mesec, nakon regularne rate, extra iznos ide direktno na saldo. Rata ostaje ista, period ostaje isti — ali se svaki naredni mesec kamata obračunava na manji saldo, pa sve više rate otplaćuje glavnicu. Efekat se kumulira eksponencijalno. Zakonom je dozvoljeno do ~€10.200/god. bez naknade banke.
🏷
Break-even kalkulator
Ukupno uplaćeno = učešće + 72 × rata (+ extra ako postoji).
Min. cena prodaje = (ostatak duga + ukupno uplaćeno + €500 notara) ÷ 0,97 — jer agencija uzima ~3%.
Break-even rast/god. = (min_cena / vrednost_stana)^(1/6) − 1, kompoundovani godišnji rast koji tačno pokrije sve troškove.
Sa kirijom: od ukupno uplaćenog oduzima se kirija koju bi ionako platio kao podstanar (72 × mesečna kirija), što snižava break-even prag.
📊
Scenariji rasta nekretnine
Svaki scenario množi vrednost stana sa (1 + r)⁶. Od buduće vrednosti oduzimaju se troškovi prodaje (3% + €500), zatim ostatak duga banci, a ostatak je neto prihod. Profit = neto prihod − ukupno uplaćeno. Kolona "Sa kirijom" dodaje uštedu na kiriji kao oportunitetni trošak koji stan eliminiše.
📈
Istorijski podaci — novogradnja
Podaci su prikupljeni iz: agencija za nekretnine u Subotici (Top-Tip, Ignis), portala 4zida.rs i Subotica.com. Prikazuju isključivo novogradnju u centru i Prozivki. Starogradnja je jeftinija za ~30–40% (oko €1.000/m² u 2025). Projekcija 2–4%/god. bazirana je na stabilizaciji tržišta u Vojvodini od 2024. — bez pretpostavke novog inflacionog talasa.
⚠️ Kalkulator koristi idealizovane uslove: jednaka kamatna stopa tokom cele promenljive faze, bez promene EURIBOR-a, bez troškova osiguranja, procena i administrativnih taksi. Stvarni uslovi zavise od banke i kreditne sposobnosti.